Mua chung cư 50 năm có mất trắng không là câu hỏi gây hoang mang cho rất nhiều người đã, đang và muốn sở hữu loại hình nhà ở này. Mặc dù theo luật nhà ở chưa có quy định rõ ràng thì nhiều chuyên gia bất động sản vẫn nhận định điều này rất khó để xảy ra, thông tin mất trắng khi mua chung cư 50 năm đang bị đẩy đi quá xa so với bản chất.
Nhà chung cư sổ hồng 50 năm là gì?
Chung cư cho thuê 50 năm: là dạng chung cư được sở hữu trong 50 năm, sau khi hết thời gian thì hợp đồng chấm dứt và không được đền bù. Các dự án chung cư cho thuê 50 năm thường là condotel, officetel hoặc shophouse. Dạng chung cư này khó để vay thế chấp ngân hàng cũng như khó để vay trả góp trừ khi là ngân hàng phát triển dự án đó. Bạn chỉ có thể đăng ký tạm trú (không được đăng ký hộ khẩu thường trú) và đăng ký kinh doanh.
Chung cư sổ hồng 50 năm: về cơ bản thì chung cư sổ hồng 50 năm cũng sẽ có thời gian sử dụng trong vòng 50 năm nhưng câu hỏi đặt ra là liệu người dân có bị mất trắng khi thời hạn sử dụng chung cư hết. Về vấn đề này bộ Xây dựng đang trình thẩm định, lấy ý kiến để sửa đổi luật Nhà ở. Theo đó giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50, 70 năm thay vì được sở hữu lâu dài như hiện nay. Việc này giúp giải quyết vấn đề khi một số tòa nhà đã xuống cấp không ở được nhưng tỷ lệ người dân không đồng thuận đi dù chỉ chiếm 3-5% nhưng cũng không thể nào giải tỏa được. Việc quy định chung cư có thời hạn sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước nhanh chóng thu hồi đất, tháo dỡ công trình, đảm bảo an toàn cho người dân đang sinh sống và làm đẹp bộ mặt đô thị. Còn đối với dự án đã tồn tại, người dân đang ở đương nhiên không thay đổi.
Trong khi đó, ông Phạm Trọng Phú – đại diện Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Titanium – cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến có nhiều điểm không không hợp lý.
- Thứ nhất, nếu quy định căn hộ chung cư chỉ có thời hạn 50 năm thì nhà mặt đất sẽ tăng giá cao do tính chất sở hữu lâu dài. Từ đó, tác động không tốt tới thị trường bất động sản.
- Thứ hai, chung cư chỉ cho thời hạn 50 năm thì chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn vì tồn kho nhiều. Người dân giảm nhu cầu mua căn hộ do tâm lý muốn sở hữu lâu dài. Dự án không bán được, thiếu vốn xoay vòng nên không thể triển khai các dự án tiếp theo. Hệ lụy, nhiều ngành nghề ăn theo bất động sản sẽ đi xuống, ảnh hưởng chung nền kinh tế.
- Thứ ba, nhà là tài sản lớn đối với người dân, quy định sở hữu 50 năm nghĩa là sau thời hạn đó, người dân gần như mất đi toàn bộ tài sản của mình.
Trái với quan điểm trên, giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cho biết, nếu trả tiền một lần mà sở hữu vô thời hạn thì quá rẻ. Có thể dùng cách người dân được trả tiền sở hữu cho 50-70 năm rồi hết thời gian đó sẽ trả tiền tiếp. Bên cạnh đó, khi người dân được quyền sở hữu dài hạn, yếu tố này sẽ bị lợi dụng và bất động sản như một thị trường đặc biệt, là nơi đầu cơ tài sản vô thời hạn. Đây là điều rất bất cập đối với lĩnh vực bất động sản nhà ở.
Ông Võ cho rằng, có thể có cả loại hình nhà ở dài hạn và thời hạn 50 năm tồn tại song song. Miễn sao cần cụ thể loại nhà nào có mức thuế đóng theo là bao nhiêu. Nếu muốn chỗ ở lâu dài thì đương nhiên người dân phải chịu thuế cao, muốn ở ngắn hạn thì nộp thuế thấp.
Mua chung cư 50 năm có mất trắng không khi hết thời hạn sử dụng
Mua chung cư 50 năm có mất trắng không khi hết thời hạn sử dụng? Hiện nay dưới góc độ pháp luật thì chưa có một quy định cụ thể nào ấn định thời gian sử dụng nhà chung cư. Theo quy định tại khoản 1 điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014 thì: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào các cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư“. Tức thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố: cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Cấp công trình xây dựng
Trong đó theo thông tư 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng cũng không quy định thời hạn cụ thể sử dụng chung cư là bao nhiêu năm:
- Công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản)
- Công trình cấp 3 (2-7 tầng)
- Công trình cấp 2 (8-20 tầng)
- Công trình cấp 1 (trên 20 tầng)
- Công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Điều 2.2.1.8 Độ bền vững của công trình được chia ra 4 bậc như sau:
- Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm;
- Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
- Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
- Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư
Do trường hợp các chung cư lâu dài về sau bị khấu hao, chất lượng đi xuống, do đó thời gian sử dụng là có hạn. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở theo quy định:
Trường hợp 1: nhà chung cư còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì theo đại diện Bộ Xây dựng, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải họp bàn thống nhất để lên phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng sau phá dỡ cũng như phương án đầu tư xây dựng, cải tạo lại để báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt. Quá thời hạn 12 tháng, nếu người dân không đứng ra thỏa thuận được thì UBND cấp tỉnh sẽ vào cuộc, tiến hành tổ chức cưỡng chế phá dỡ để lựa chọn nhà đầu tư để đầu tư xây dựng lại. Khi đó, Nhà nước sẽ trực tiếp phê duyệt phương án bồi thường và người dân sẽ được bồi thường, tái định cư theo phương án đó.
Người dân luôn mong muốn sở hữu vĩnh viễn nhưng cần hiểu rằng, những tòa chung cư chỉ tồn tại giới hạn theo độ bền. Hiện nay, Luật Xây dựng quy định, đối với công trình chung cư độ bền là 50 năm. Sau 50 năm phải thực hiện giám định lại, nếu công trình đó chất lượng còn tốt thì cho tiếp tục sử dụng, có thể gia hạn 20 năm. Kết thúc 20 năm lại giám định nữa.
Trường hợp 2: Trong trường hợp chất lượng công trình tại thời điểm giám định không đảm bảo buộc phải phá dỡ thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Câu chuyện là tại thời điểm phá dỡ, sẽ giải quyết như thế nào cho người dân? Không lẽ họ mất trắng tài sản và ra đường?
Nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu chung cư được cải tạo xây dựng lại nhà chung cư mới. Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt và được bố trí ở tại nhà ở tái định cư. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được phép cưỡng chế phá dỡ nếu chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc bàn giao.
Còn theo quan điểm của ông Lê Hữu Nghĩa – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu phá dỡ công trình sau 50 năm thì quyền của người dân đối với miếng đất đó vẫn phải được bảo vệ. Người dân không phải tốn tiền mua lại đất nhưng cần bỏ tiền cùng xây dựng lại tòa nhà đó. Ví dụ, chung cư có 100 căn hộ, cần 100 tỷ đồng để xây dựng lại sau 50 năm thì tất cả những hộ dân ở đó, mỗi hộ cần đóng 1 tỷ đồng để tạo nên diện mạo mới của tòa chung cư, rồi họ lại được tái định cư ở đúng căn nhà cũ với thiết kế và xây dựng y chang.
Tóm lại mua chung cư 50 năm có mất trắng không khi hết thời hạn sử dụng? luật nhà ở của Việt Nam hiện nay chưa có quy định rõ ràng về thời gian sử dụng chung cư là bao nhiêu mà sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố chính: cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Tuy nhiên thông tin việc mua chung cư 50 năm mất trắng đang bị đẩy đi quá xa so với bản chất thật của nó, nhà nước sẽ có những chính sách để phù hợp hơn với người dân khi chung cư hết thời gian sử dụng.
