Kinh nghiệm mua đất nền dự án để tránh mua phải dự án “ma”

Đất nền hiện đang là phân khúc đầu tư hấp dẫn và phù hợp với đại đa số nhà đầu tư bởi chi phí đầu tư thấp, tính dễ thanh khoản và tiềm năng tăng giá cao. Tuy nhiên bên cạnh những ưu điểm đó thì đa phần các dự án đất nền chỉ đang trong giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý nên rủi ro khi đầu tư nền là lớn. Trong bài viết hôm nay hãy cũng Đất Xanh Bắc Ninh đi tìm hiểu và chia sẻ một số kinh nghiệm mua đất nền dự án để tránh mua phải dự án “ma”.

Đất nền dự án là gì? 

Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch của chủ đầu tư, nhưng chưa tiến hành xây dựng hoặc đã tiến hành nhưng rất ít chủ yếu là quây hàng rào và vẫn còn trong trạng thái ban đầu. Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù, cấp phép đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến mảnh đất ấy. Tuy nhiên, hiện nay các dự án hoàn thiện hạ tầng nhưng chưa được xây dựng nhà ở thì cũng đều được gọi chung là đất nền dự án.

Đầu tư đất nền đặc biệt là đất nền dự án là một trong những phân khúc hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, bởi chi phí để sở hữu một nền là tương đối rẻ và khi hạ tầng giao thông được xây dựng sẽ có tiềm năng sinh lời vô cùng lớn. Tuy nhiên bên cạnh đó đa phần các dự án chỉ ở giai đoạn san lấp giải phóng mặt bằng chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý, các dự án đất nền có vị trí đẹp – chủ đầu tư uy tín thường có giá không hề rẻ. Thêm đó đất nền cần có thời gian để tăng giá nên không phù hợp để đầu tư lướt sóng.

Kinh nghiệm mua đất nền dự án để tránh mua phải dự án “ma”

Trong khoảng vài năm trở lại đây thì đầu tư bất động sản đang là xu hướng và phân khúc đất nền luôn hấp dẫn và phù hợp với đại đa số nhà đầu tư bởi chi phí bỏ ra thấp lợi nhuận lớn và tính thanh khoản cao. Tuy nhiên lợi nhuận lớn đồng nghĩa với rủi ro nhiều, tính pháp lý của một dự án đất nền luôn là một câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư quan tâm

Tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư: đây là một trong những yếu tố quan trọng nếu không muốn nói là quan trọng nhất khi đánh giá về một dự án BĐS. Để đảm bảo an toàn nhà đầu tư nên tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư trước khi xuống tiền. Rất nhiều trường hợp nhà đầu tư bị chôn vốn, không ra sổ, thậm chí mất trắng do chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, xây dựng sai với thiết kế ban đầu dẫn đến không ra được sổ.

Một số thông tin cần kiểm tra về chủ đầu tư như: quy mô công ty, số lượng nhân viên, chủ đầu tư trước đó đã triển khai nhiều dự án chưa, tình trạng các dự án đó cho đến nay như thế nào, có tiềm lực tài chính đủ mạnh đề hoàn thiện dự án khi thị trường diễn biến bất lợi không…Ở Việt Nam một số chủ đầu tư đã tạo được tên tuổi trên thị trường có thể kể đến như: Vingroup, Novaland, Himlam, Sun Group, Đất Xanh Group, FLC…

Tìm hiểu thông tin về pháp lý: pháp lý là yếu tố đặc biệt quan trọng với bất cứ dự án bất động sản nào. Để tránh rủi ro nhà đầu tư chỉ nên lựa chọn những dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch, đầy đủ giấy tờ cần thiết. Rất nhiều dự án được giao bán với mức giá rẻ hơn nhiều so với các dự án lân cận, đó rất có thể là các “dự án ma”. Tính chất pháp lý được quy định trong các hồ sơ, giấy tờ như sau:

• Hồ sơ quyết định phê duyệt quy hoạch dự án được cấp bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền trong đó cần có văn bản thoả thuận về địa điểm quy hoạch dự án
• Hồ sơ chứng minh đã hoàn tất đền bù cho các hộ dân sinh sống trong khu vực (trong trường hợp phải đền bù).
• Hồ sơ thể hiện khu đất đó đã được cơ quan chức năng có thẩm quyền giao đất
• Chủ đầu tư cần cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho khu đất đó

Giấy tờ mua bán rõ ràng: hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán cần rõ ràng, thực hiện bằng văn bản và phải có công chứng với các điều khoản về thanh toán, loại đất, chủ sở hữu, thời điểm chuyển giao, phạt vi phạm hợp đồng.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì từ ngày 1/1/2007, tất cả mọi giao dịch mua bán BĐS đều phải thông qua sàn. Tuy nhiên thực tế cho thấy, trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng thì chưa có thông tư hay quy định cụ thể về vấn đề này. Cũng chính điều này mà dễ dẫn đến những sai phạm về giấy tờ pháp lý của dự án đặc biệt khi tiến hành mua đất dự án thông qua môi giới.

Không mua đất theo sổ chung: nói không với việc mua đất dự án theo sổ chung, đảm bảo mỗi lô đất đều có sổ riêng tránh những tranh chấp về sau. Bên cạnh đó không phải lúc nào cũng có thể tách được sổ nếu không đủ diện tích theo quy định của pháp luật. Do đó, trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, hãy đảm bảo quyền lợi của mình luôn được đặt lên hàng đầu.

Vị trí yếu tố bảo chứng cho giá trị của một BĐS: vị trí là yếu tố bảo chứng cho giá trị, tác động trực tiếp tới dư địa tăng giá của một tài sản bất động sản trong tương lai. Vì vậy hãy luôn ưu tiên lựa chọn những dự án có vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi, thuận tiện cho việc đi lại và gần những trục đường chính.

Nắm vững, hiểu rõ trình tự mua bán và cân nhắc khả năng tài chính: đất dự án không giống như đất thổ cư, việc mua bán chuyển nhượng lần đầu đều tuân theo một thủ tục nhất định của chủ đầu tư. Khi khách hàng mua đất sẽ có những chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, tiến độ thanh toán để bạn có thể giải quyết nỗi lo về tài chính. Vì vậy hãy cân nhắc, tính toán thật kỹ số tiền mình có để chọn mua lô đất phù hợp, hạn chế những rủi ro trong tương lai. Lời khuyên dành cho những nhà đầu tư mới gia nhập thị trường chỉ nên dùng số tiền nhàn rỗi hoặc trong trường hợp phải vay ngân hàng thì không nên vay vượt quá 30% giá trị lô đất.

Định giá và đánh giá tính thanh khoản của lô đất: có một vài cách để định giá và đánh giá tính khoản của lô đất như: tham khảo trên các website rao vặt bất động sản xem có nhiều người đăng bán đất ở khu vực mình chọn hay không và giá bán là bao nhiêu, khu vực xung quanh dự án có gần khu công nghiệp hay cư dân đông đúc không, tỷ lệ vay của ngân hàng đối với lô đất này là bao nhiêu %…

4 loại đất nền cần “né” khi đầu tư bất động sản

Đất nền dự án “ma”: dự án ma là một thuật ngữ trong ngành bất động sản chỉ các dự án “ảo” không có thật hoặc. Đây thực chất chỉ là chiêu trò của chủ đầu tư hoặc cò đất nhỏ lẻ giăng bẫy, lừa đảo dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ vẽ nên, chỉ nằm trên giấy chứ hoàn toàn không tồn tại trên thực tế. Để tránh dính bẫy dự án “ma”, người mua Do đó để an toàn thì nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu thông tin, tuyệt đối không ham rẻ mà bỏ qua vấn đề pháp lý

Đã có rất nhiều cò đất thậm chí cả những công ty, sàn giao dịch bất động sản có thương hiệu rao bán các dự án đất nền không có thật để lừa đảo, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng tiêu biểu có thể kể đến như trường hợp của công ty địa ốc Alibaba.

Đất nền gắn mác “ngân hàng thanh lý giá rẻ”: khi cần thanh lý tài sản ngân hàng sẽ đăng thông tin lên trực tiếp trên website và các phương tiện truyền thông đáng tin cậy chứ không phải thông qua các kênh như tờ rơi, dán cột điện hay thông qua các sàn giao dịch. Do đó, người mua nên thận trọng trước thông tin “ngân hàng thanh lý đất nền giá siêu rẻ chỉ từ 300 – 400 triệu/nền” được gửi qua tin nhắn điện thoại hoặc đăng trên các tờ quảng cáo dán ở khắp nơi. Đây là chiêu thức câu khách của một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất nhằm tạo sự thu hút, khiến khách hàng ham rẻ mà xuống tiền ngay, bỏ qua khâu kiểm tra pháp lý của sản phẩm.

Đất nền phân lô chưa được cấp phép: Đối với các dự án đất nền chưa được phép phân lô thì nhà đầu tư cũng nên thận trọng khi muốn xuống tiền. Theo quy định của nhà nước, các dự án đất nền phân lô cần phải có quyết định giao đất và các giấy tờ pháp lý đầy đủ thì mới được phép bán ra. Người mua cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, tránh trường hợp mua phải lô đất nền thuộc diện quy hoạch giải tỏa.

Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng: trong trường hợp lô đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì đều có lợi cho cả ba bên. Người bán đất có thể tránh được việc không trả được nợ, người mua đất có thể yên tâm rằng lô đất không gặp khó khăn về vấn đề pháp lý nên được ngân hàng đồng ý thế chấp, còn phía ngân hàng có thể thu hồi nợ nhanh.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có thể xảy ra trường hợp ngay cả khi đã thực hiện cam kết ba bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất. Người mua hoàn toàn có thể mất trắng số tiền.

Một số dự án đất nền tiềm năng và đầy đủ pháp lý mà Đất Xanh Bắc Ninh phân phối

Một số câu hỏi thường gặp