Có nên mua chung cư đã qua sử dụng? 7 kinh nghiệm lựa chọn chung cư cũ không nên bỏ qua

Có nên mua chung cư đã qua sử dụng là câu hỏi trăn trở của rất nhiều người, bởi không phải gia đình nào cũng có điều kiện mua nhà mới vì thế họ chọn cách tìm mua các chung cư đã qua sử dụng với giá thành mềm hơn. Ngoài ưu điểm về giá, việc mua chung cư cũ còn nhiều ưu điểm nổi bật về hạ tầng giao thông hiện hữu, hệ thống tiện ích nội ngoại khu đã đi vào hoạt động đầy đủ, có thể nhận nhà và ở ngay được… Tuy nhiên đa phần các căn hộ đã qua sử dụng chất lượng căn hộ sẽ xuống cấp tương đối nhiều và người mua dễ rơi vào tình trạng giá cả và giá trị không tương xứng. Vậy có nên mua chung cư đã qua sử dụng?

Thực trạng biến động giá thành chung cư trong 10 năm qua tại TPHCM

Ở TPHCM những năm 2013-2014, khách hàng không khó để tìm mua một căn hộ mới tinh với tầm giá 10-15 triệu đồng/m2. Chỉ cần bỏ ra 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng là người dân đã có thể sở hữu một căn hộ rộng 80 m2 với 2-3 phòng ngủ cho cả gia đình.

Đến giai đoạn 2014-2015, loại căn hộ dành cho người thu nhập thấp tương đương mở bán với giá 20-25 triệu đồng/m2. Để kéo giá bán xuống trên dưới 1 tỉ đồng/căn, các chủ đầu tư đã xây dựng nhiều hơn những căn hộ nhỏ, diện tích chỉ 50-55m2.

Giai đoạn 2018-2019, căn hộ dành cho người thu nhập thấp mở bán đã có giá đến 30 triệu đồng/m2 và nguồn cung mới cực kỳ khan hiếm. Thời điểm này chính là lúc xu hướng đi tìm mua lại các căn hộ cũ đã qua sử dụng bùng phát. Những căn hộ được khách mua chú ý nhiều nhất chính là các sản phẩm đã mở bán trong giai đoạn 2013-2015, đã có sổ hồng. Mức giá phổ biến cho phân khúc này hiện nay là 20-25 triệu đồng/m2.

Bài toán so sánh lợi-hại được cả người mua nhà và giới đầu tư đặt ra. Ví dụ, giữa một căn hộ cũ tại quận 2 hay quận Bình Tân giá 25 triệu đồng/m2 và một căn hộ đang mở bán tại quận 9 giá 40 triệu đồng/m2 thì khả năng người mua nghiêng về căn hộ quận 2. Lý do là vị trí quận 2 gần trung tâm hơn, giao thông hoàn chỉnh, tiện ích nội ngoại khu đều có sẵn. Trong khi đó, căn hộ Bình Tân tuy mới xây nhưng tiện ích không có, đường đi lại xa xôi.

Ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp, thay vì mua sản phẩm hình thành trong tương lai trên giấy, giá đến 80-120 triệu đồng/m2 thì mua lại một căn đã hoàn thiện 3-4 năm, giá 50-60 triệu đồng/m2 sẽ hợp lý hơn.

Có nên mua chung cư đã qua sử dụng? Ưu và nhược điểm

a. Ưu điểm của việc có nên mua chung cư đã qua sử dụng

Mua chung cư đã qua sử dụng có giá rẻ hơn tương đối: Từ bài toán thực tế trên có thể dễ dàng nhận thấy ưu điểm lớn nhất và là lý do chính trong việc quyết định mua một căn hộ đã qua sử dụng của đa phần các khách hàng đến từ yếu tố giá thành. Trong bối cảnh mà giá bất động sản vẫn đang tăng trưởng chóng mặt và chưa cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt bất chấp tình hình dịch bệnh thì việc để sở hữu một căn chung cư mới xây với một gia đình có mức thu nhập trung bình là tương đối khó khăn. Vì vậy nhiều gia đình tìm đến các căn hộ đã qua sử dụng để phù hợp hơn với tài chính.

Rủi ro về mặt pháp lý thấp hơn: Về mặt pháp lý các chung cư đã qua sử dụng thường có sổ hồng đầy đủ nên rủi ro thấp hơn. Còn khi mua mới trên giấy tờ khách hàng phải đối diện với nhiều rủi ro như chủ đầu tư có đủ năng lực làm dự án hay không, có đảm bảo đúng tiến độ không, có được cấp sổ không…Thực tế hiện nay không ít chung cư dù đã đi vào hoạt động 3-4 năm nhưng vẫn chưa được chính quyền cấp sổ vì nhiều lý do như xây dựng sai thiết kế, vướng mắc giữa chủ đầu tư và chính quyền địa phương…

Được trải nghiệm trước khi xuống tiền: Khi mua lại căn hộ cũ người mua có thể thuê ở 3-6 tháng trước rồi mới quyết định có mua hay không. Việc được sống trải nghiệm sử dụng thực tế trước khi chi ra một số tiền lớn trong một quyết định quan trọng thay vì chỉ xem những quảng cáo hào nhoáng của các dự án và tưởng tượng ra.

Được nhận nhà ngay sau khi mua: Không giống như việc mua chung cư mới, vào tiền theo tiến độ đợi hoàn thiện xong mới ở được. Khi mua chung cư cũ bạn có thể nhận nhà ngay sau khi xuống tiền và dọn vào ở được luôn. Hệ thống điện, nước, Internet…đã được lắp đặt đầy đủ có thể sử dụng bất kỳ lúc nào. Không mất công chờ đợi, không sợ chủ đầu tư chậm bàn giao.

Vị trí thuận tiện và tiện ích xung quanh: Hầu hết các căn hộ đã qua sử dụng đều nằm ở khu vực có dân cư hiện hữu, không quá xa so với trung tâm, giao thông đã phát triển. Tiện ích nội ngoại khu xung quanh căn hộ khá đầy đủ bởi lẽ đây là khu vực đã phát triển nhiều năm qua. Khi dần dần quỹ đất đẹp, quỹ đất trung tâm cạn kiệt thì các dự án dần dần phải dịch chuyển về các vùng ven.

b. Nhược điểm của chung cư đã qua sử dụng

Vấn đề đau đầu nhất khi mua chung cư đã qua sử dụng là chất lượng căn hộ xuống cấp, hư hỏng các vấn đề thường gặp có thể kể đến như là: thấm dột, tường bị nứt bong tróc, hệ thống phòng cháy chữa cháy hoạt động không ổn định… Về cơ bản khi mua chung cư cũ bạn sẽ không được các ưu đãi hay cam kết bảo hành từ người bán. Vậy nên, mỗi khi xảy ra hư hỏng hoặc gặp bất cứ vấn đề gì với căn hộ, bạn sẽ phải tự bỏ tiền túi ra để sửa chữa lại mọi thứ mà không thể đòi quyền lợi gì từ chủ nhà cũ.

Có thể bạn quan tâm: Chung cư nên ở tầng cao hay thấp? Có nên ở tầng cao nhất của chung cư 

7 kinh nghiệm lựa chọn chung cư cũ không nên bỏ qua?

Kiểm tra chất lượng căn hộ: Ưu tiên đầu tiên khi mua chung cư đã qua sử dụng là kiểm tra hiện trạng căn hộ về tường, trần nhà, sàn nhà, nhà vệ sinh, hệ thống điện nước… Ngoài ra cũng nên tìm hiểu các vấn đề về nguồn gốc, lịch sử giao dịch của căn hộ như: được xây dựng khi nào, đã trải qua mấy đời chủ, căn hộ đã can thiệp gì đến kết cấu nhà chưa… Không nên mua những căn hộ đã xây dựng quá lâu hoặc bị can thiệp quá nhiều vào kết cấu sẽ ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình, sau này muốn cải tạo nâng cấp sẽ rất khó khăn hoặc chi phí cũng rất đắt đỏ.

Đặc biệt đối với những căn hộ được rao báo với giá quá rẻ so với thị trường thì cần tìm hiểu kỹ tại sao chủ nhà lại bán căn hộ với giá như vậy. Bởi rất có thể căn hộ này từng xảy ra điều gì đó không tốt khiến chủ nhà phải hạ giá để bán gấp. Cách tìm hiểu nhanh nhất là hỏi những người hàng xóm để biết những thông tin này.

Trước khi mua nên tham khảo giá ở các dự án trên địa bàn, so với các chung cư mới và cũ cùng phân khúc thì chủ nhà đưa ra mức giá đã hợp lý chưa, tránh trường hợp mua chung cư cũ mà giá đắt không tương xứng với giá trị

Tìm hiểu về chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị thi công, đơn vị quản lý toà nhà: Tìm hiểu về chủ đầu tư là một việc làm cần thiết để chắc chắn rằng bạn sẽ không mua nhầm. Tìm hiểu về chủ đầu tư sẽ là tìm hiểu về các dự án mà trước đó đơn vị đã làm, chất lượng dự án đó đến thời điểm hiện tại và định hướng phát triển sản phẩm của họ trong tương lai. Một chủ đầu tư tên tuổi và uy tín sẽ là một điểm cộng giúp bạn yên tâm hơn trước khi xuống tiền. Ngoài ra để kỹ càng hơn bạn còn có thể xem xét thềm về nhà thầu, đơn vị thi công và đơn vị quản lý toà nhà.

Xem xét tính pháp lý của dự án và giá bán: Tuyệt đối không ký hợp đồng mua bán nhà đất cũ không sổ đỏ vì bạn sẽ không thể xác nhận được quyền sở hữu. Chắc hẳn phải có lý do nào đó mà chủ nhà đã sống tại căn hộ này lâu như vậy mà vẫn chưa có sổ. Khi đến xem nhà yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ bản gốc, hỏi rõ xem mình có được nhận sổ hay không, nếu là giấy chứng nhận thì có thời hạn trong thời gian bao lâu.

Kiểm tra diện tích nhà: Để chắc chắn về phần diện tích căn chung cư sẽ mua, người mua nên yêu cầu chủ căn hộ chung cư cho xem sổ đỏ và kiểm tra số liệu trên sổ đỏ và diện tích thực tế có khớp với nhau không. Nếu diện tích căn hộ chung cư lớn hơn số liệu được ghi trên sổ thì khi xảy ra tranh chấp phần đất dư có thể sẽ bị lấy lại.

Trên thực tế có không ít trường hợp giấy tờ ghi sai so với diện tích sử dụng. Nguyên nhân có thể do chủ đầu tư cố ý tính diện tích tim đường chứ không phải diện tích sử dụng để gây hiểu nhầm cho người mua.

Vị trí và tiện ích xung quanh căn hộ: Hầu hết các căn hộ đã qua sử dụng đều năm ở khu vực có dân cư hiện hữu, không quá xa so với trung tâm, giao thông đã phát triển. Tiện ích nội ngoại khu xung quanh căn hộ khá đầy đủ bởi lẽ đây là khu vực đã phát triển nhiều năm qua. Tuy nhiên bạn vẫn cần xem xét cẩn thận tiêu chí này để chọn được nơi an cư ở vị trí phù hợp, tiện ích phong phú và đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, đi lại của gia đình.

Nên ưu tiện lựa chọn những căn hộ gần chỗ làm, trường học của con hay xung quanh gần các tiện ích như chợ, siêu thị, bệnh viện hay các cửa hàng tiện ích….

An ninh chung cư: Sống ở chung cư thì vấn đề an ninh luôn là một vấn đề quan trọng, vì an ninh tốt sẽ đảm bảo cuộc sống của gia đình từ tinh thần đến vật chất. Tốt nhất nên ưu tiên cho mua nhà chung cư cũ có hệ thống camera 24/24 giờ để đảm bảo an ninh và tài sản của gia đình.

Một vấn đề quan trọng khác nữa là bắt buộc phải chú ý đến hệ thống thoát hiểm, hệ thống báo cháy của chung cư cũ xem còn hoạt động tốt hay không để không xảy ra bất cứ rủi ro nào.

Dự trù kinh phí để cải tạo và sửa chữa: Mua chung cư cũ chắc chắn không tránh khỏi tình trạng hỏng hóc hoặc bạn muốn sửa đổi đề phù hợp hơn với thói quen sinh hoạt vì thế khi quyết định mua chung cư cũ, ngoài tiền mua nhà bạn cần lên một bảng kinh phí dự trù cho việc cải tạo, sửa sang và sắm sửa như: tiền sơn, trát lại tường, dán tường, mua sắm đồ nội thất…

Nếu chi phí dành cho việc sửa sang quá lớn và khi cộng thêm giá thành mua nhà chung cư cũ cao hơn giá mua một căn hộ chung cư mới thì tốt nhất bạn nên lựa chọn mua căn hộ mới.

Có nên mua chung cư đã qua sử dụng hay không? Câu trả lời tuỳ thuộc vào khả năng tài chính và “vị thế” của mỗi gia đình. Mua căn hộ chung cư cũ chắc chắn không thể tốt bằng mua căn hộ mới. Nhưng nếu khả năng tài chính của bạn eo hẹp và không muốn phải gánh các khoản nợ ngân hàng, vay mượn thì có thể tính đến việc mua nhà chung cư đã qua sử dụng. Tuy nhiên khi mua căn hộ đã qua sử dụng bạn cần xem xét, cân nhắc và kiểm tra kỹ lưỡng.

Các câu hỏi thường gặp?