Đất thổ cư là gì? Thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở như thế nào? và quy trình mua bán đất thổ cư ra sao? Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết này.
1. Đất thổ cư là gì? Phân loại đất dựa vào mục đích sử dụng
Theo quy định của luật đất đai thì không có loại đất nào gọi là đất thổ cư, đây là tên gọi phổ biến của người dân ám chỉ những loại đất bình thường có thể dùng để ở và xây dựng công trình trên đất. Theo luật đất đai năm 2013 thì đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được nhà nước cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Hiện tại có 2 loại đất thổ cư chính là đất ở nông thôn (ONT) và đất ở đô thị (ODT). Cả 2 đều mang những đặc điểm của đất thổ cư thông thường là dùng để ở. Tuy nhiên đất ONT sẽ do xã quản lý, có chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng và được ưu tiên cấp giấy phép xây dựng vườn và ao. Còn đất ODT sẽ do thành phố, phường quản lý và có chính sách chịu thuế và quy hoạch xây dựng khác với đất ONT.
Dựa vào mục đích sử dụng, đất được phân thành 3 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa có mục đích sử dụng.
- Đất nông nghiệp: chủ yếu được dùng trong các hoạt động nông nghiệp như trồng cây lâu năm, cây hàng năm, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, khai thác muối… loại đất này còn được gọi với cái tên đất thổ canh hay đất canh tác.
- Đất phi nông nghiệp: được sử dụng vào việc xây dựng nhà ở, các công trình cơ sở văn hoá, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, xây dựng các KCN, CCN và các trung tâm thương mại dịch vụ…loại đất này được gọi với cái tên đất thổ cư.
- Đất chưa có mục đích sử dụng: gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Đất thổ cư có sổ đỏ không?
Cho dù là đất thổ cư đã có nhà hay chưa có nhà thì đều được cấp sổ đỏ. Đây là điều mà khách hàng khi mua đất thổ cư cần hết sức lưu ý.
Đất thổ cư có xây nhà được không?
Hoàn toàn được, về cơ bản thì đất thổ cư là đất để xây nhà. Tuy nhiên nhiều chủ đất nhầm lẫn giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) tiến hành xây dựng trên đất nông nghiệp dẫn đến bị thu hồi hoặc phạt hành chính.
Đất thổ cư có được dùng cho mục đích kinh doanh không?
Trong luật pháp Việt Nam hiện nay thì chưa có quy định về việc cấm kinh doanh trên đất thổ cư. Tuy nhiên để có thể được kinh doanh một cách hợp pháp thì bạn vẫn cần làm hồ sơ đăng ký lên cơ quan có thẩm quyền của khu vực.
Đất thổ cư phải đóng thuế bao nhiêu?
Tất cả các loại đất hiện nay đều có nghĩa vụ đóng thuế với nhà nước bao gồm cả đất thổ cư. Thuế sẽ được cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa vào mục đích sử dụng đất của bạn.
2. Thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư
Theo khoản 1 điều 6 luật Đất đai năm 2013 thì tất cả các loại đất không phải là đất phi nông nghiệp sẽ không được xây dựng các công trình hoặc nhà ở trên đất nếu vi phạm sẽ bị phạt dỡ bỏ, còn với đất phi nông nghiệp nếu chủ sở hữu chưa có ý định xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác thì vẫn có thể trồng các loại rau quả hoặc làm một số hoạt động nông nghiệp khác. Chính vì thế mà giá bán đất nông nghiệp rẻ hơn tương đối nhiều so với đất phi nông nghiệp.
Để có thể xây dựng các công trình nhà ở trên đất nông nghiệp các cá nhân hay hộ gia đình cần thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại các cơ quan chức năng có thẩm quyền. Theo khoản 1 điều 188 luật đất đai 2013, một mảnh đất được xem xét yêu cầu quyền chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
- Đất vẫn còn đang trong thời hạn sử dụng
- Không có sự tranh chấp giữa các bên
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Cơ quan chức năng sẽ xem xét và quyết định có chuyển đổi từ đất không phải đất ở sang đất ở không khi thoả mãn 1 trong 2 điều kiện sau:
- Khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm của đất huyện cho phép chuyển đổi sang đất ở. Bản kế hoạch được công khai nên người dân có thể chủ động tìm kiếm hoặc hỏi ý kiến cơ quan chức năng có thẩm quyền.
- Khi có đơn yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên việc chuyển đổi ngược lại từ đất ở sang đất nông nghiệp là chuyện không thể thực hiện được do tính chất của đất nông nghiệp là để trồng trọt nên một khi đã là đất ở thì không thể trở lại thuộc tính ban đầu được nữa. Ví dụ như một diện tích đất nông nghiệp được dùng để trồng lúa, nếu xây nhà trên mảnh đất này thì sau một thời gian sau không dùng nữa phá nhà đi, thì mảnh đất này cũng không thể dùng để trồng lúa nữa do việc cải tạo, sử dụng đất đã khiến cho đất không còn màu mỡ. Do đó nhà nước rất chú trọng bảo vệ nguồn đất nông nghiệp này. Các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp đều phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người thực hiện tự ý chuyển đổi có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Cá nhân hay hộ gia đình muốn thực hiện việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi để được giải quyết. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành kiểm tra và thẩm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp khoản tiền sử dụng đất.
Bước 4: Nhận kết quả
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
3. Thủ tục mua bán đất thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Các bên mua và bán tới văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để tiến hành công chứng. Giấy tờ mang theo cần có
- Đối với bên bán: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao CMT hoặc căn cước công dân còn thời hạn sử dụng, sổ hổ khẩu, bản sao sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân và hợp đồng uỷ quyền nếu có.
- Đối với bên mua: phiếu yêu cầu công chứng, bản sao CMT hoặc căn cước công dân còn thời hạn sử dụng, bản sao sổ hộ khẩu và giấy chứng minh quan hệ hôn nhân
Bước 2: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ
Văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và thẩm định các giấy tờ để đảm bảo giấy tờ hai bên cung cấp đều hợp lệ và có giá trị pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu cần thiết cơ quan chức năng sẽ yêu cầu 2 bên mua và bán bổ sung giấy tờ để giao dịch diễn ra thuận lợi hơn.
Bước 3: Tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng
Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng hoặc 2 bên tự soạn thảo và nộp lại tại văn phòng đăng ký. Hợp đồng cần đảm bảo quyền lợi của cả 2 bên, đặc biệt đảm bảo về mặt pháp lý. Sau khi đã thống nhất, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất thổ cư có sự chứng kiến, và công chứng của văn phòng đăng ký.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
2 bên mua và bán sẽ thực hiện kê khai tài chính tại UBND, sau khi số liệu được tính toán thông báo sẽ được gửi tới các bên liên quan để thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Thông thường sẽ bao gồm 2 chi phí chính: thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cả 2 bên đều phải đóng), lệ phí trước bạ (thường là bên mua sẽ phải đóng)
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu liên hệ cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ thì trong thời hạn 15 ngày.
4. Kinh nghiệm khi mua đất thổ cư
Hiện nay việc mua bán đất thổ cư diễn ra rất phổ biến, trong đó có nhiều trường hợp mua bán đất thổ cư chưa có sổ đỏ, đất phi nông nghiệp khiến cho người mua dễ vướng vào những rắc rối pháp lý. Vì vậy, khi giao dịch mua đất thổ cư hãy lưu ý các vấn đề sau để đảm bảo phòng tránh rủi ro.
Chỉ mua đất thổ cư có sổ đỏ
Sổ đỏ là giấy tờ có tính pháp lý cao khi mua bán đất, chỉ nên mua những mảnh đất đã có sổ đỏ, những loại đất mà người dân đã sinh sống ổn định nhưng không có sổ đỏ thì không nên mua. Hãy yêu cầu người bán cho xem sổ đỏ của mảnh đất xem có đúng chính chủ giao dịch hay không, đất được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng là gì? kiểm tra thật kỹ lưỡng sổ đỏ để tránh mua phải lấy phải sổ đỏ giả. Không ít trường hợp trong quá khứ đã bị các đối tượng xấu làm giả sổ đỏ để bán nhà/ đất cho nhiều người.
Mua đất có sổ riêng, thông tin minh bạch, rõ ràng
Không mua đất thổ cư khi đang chung sổ với người đồng sở hữu để tránh phát sinh tranh chấp về sau. Hãy yêu cầu tách sổ trước rồi mới mua để tránh việc mua xong không thể tách được sổ. Ngoài ra, bạn nên tìm hiểu xem thửa đất có nằm vào diện giải tỏa, quy hoạch hay có vấn đề tranh chấp nào không?
Hợp đồng mua bán, đặt cọc cần rõ ràng và có công chứng
Hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà đất thổ cư cần rõ ràng, thực hiện bằng văn bản, không sử dụng hình thức hợp đồng viết tay và phải có công chứng với các điều khoản về thanh toán, loại đất, chủ sở hữu, thời điểm chuyển giao, phạt vi phạm hợp đồng.
Hợp đồng mua bán phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong sổ hộ khẩu gia định của bên bán vợ chồng, cha mẹ, anh chị em và con cái trên 14 tuổi để tránh những tranh chấp tài sản có thể phát sinh về sau.
